整顿住房租赁市场

多地推动住房租赁市场健康发展

北京、上海等地近日发布住房租赁新政。北京市2021年计划向市场供应集租房5000套左右；上海市要求进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序。分析人士表示，租赁市场成为政策关注重点，长租公寓行业监管将加强，租售并举是趋势。增加供给12月29日，北京市住建委副主任张国伟指出，加快集租房建设供应。进一步加大集租房建设力度，按照毗邻功能区和产业园区、毗邻交通枢纽、毗邻新城的选址原则，鼓励功能混合，促进职住平衡、产城融合。同时，加快推进竣工交用，明年计划向市场供应集租房5000套左右，重点解决新市民等群体过渡性居住需求。政府搭建房源供需平台，实现供地信息与开发建设、用房单位有序对接，鼓励信誉好、实力强的企业参与建设并持有运营。继续推进一批存量低效商业、办公、厂房等建筑改造为租赁型职工集体宿舍，多方式多渠道稳定租赁市场。“十四五”期间，北京将有效增加保障性住房供给，完善住房保障体系。共有产权住房供给也将有效增加。北京市将优化共有产权住房项目选址，在新城区域交通方便、配套完善地区优先供应，按需配置共有产权住房地块、布局和供应时序，带动中心城区人口向新城转移。修订完善共有产权住房宜居建设导则，拟按照建筑层数执行差别化面积标准，有效增加居住空间，倡导多居室精细化套型设计，增加图书馆、健身房等公共空间，进一步提升居住品质。北京市住建委强调，北京市将推进住房租赁条例地方立法，强化长租房管理，强化联合监管和信用监管，规范租赁市场秩序，维护租赁各方合法权益，使住房租赁回归服务属性。同日，上海市政府常务会议指出，进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序，并指出良好的住房租赁市场秩序是房地产市场平稳健康发展的重要内容和基础。加强监管2020年长租公寓遭遇寒冬。据贝壳研究院不完全统计，2020年以来超过40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。“部分城市的二房东租赁模式频频出事。”中原地产首席分析师张大伟指出，“长租公寓企业在北京、上海等城市市场份额已经超过20%。如果计算二房东这种模式的交易，60%的租赁房源很难见到房主。租赁市场特别是长租公寓需要加大监管力度。”贝壳研究院认为，疫情对租赁市场的冲击是长租公寓企业经营困难的一大原因，但深层次原因主要有三方面：首先，以包租为主的商业模式单一、灵活性差，抵抗市场波动能力不足；其次，包租模式融资困难，企业倾向于使用长期预收款，容易陷入租金贷扩张的陷阱；第三，行业进入门槛低，行业鱼龙混杂。租售并举张大伟说，租赁市场成为政策关注重点，要解决好大城市住房问题，租售并举依然是趋势，各地会继续大力发展租赁住房。对于长租房行业发展趋势，贝壳研究院指出，租赁机构化、专业化运营是发展趋势，核心原因是帮助业主提供专业的管理服务，为租客提供规范的租后服务。机构化运营的模式分为包租和托管两种方式，托管方式可能更加适合当下国情。托管模式既能够帮助业主打理房屋，又不会背负过高的改造成本。对于未来租赁市场的发展，贝壳研究院建议，要坚持机构化租赁的方向不动摇，逐步解决行业融资难题，加强对企业合规化经营的监管。长租企业需不断迭代商业模式，平衡“轻”和“重”的关系，注重自身的专业运营能力建设。业内人士建议，大力发展租房市场，促进租购同权，降低租赁住房税费，多渠道增加租赁性住房土地供应，规范发展长租公寓，将租金水平纳入调控；高度重视保障性租赁住房建设，完善住房兜底保障。

多地出招 促进住房租赁市场发展

近期，北京、福州等地出台住房租赁相关政策，促进“租购并举”。业内人士表示，随着“租购并举”制度建设持续深化，住房租赁市场将进一步完善。　　稳定租金水平《北京市住房租赁条例》近日公布，将于9月1日起施行。根据该条例，北京对住房租赁市场的多个方面进行了规范。例如，在住房租金明显上涨或有可能明显上涨时，市政府可采取价格干预措施，稳定租金水平；住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过1个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管；互联网信息平台应当对发布者提交的证明材料进行审查，合规的信息才能发布。中指研究院认为，《北京市住房租赁条例》施行有望推动住房租赁市场进一步规范，有力保障出租人和承租人的合法权益，营造良好的租房环境，有利于推动住房租赁市场有序健康发展，促进“租购并举”住房制度进一步完善。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最近不少大城市住房租金持续上涨，稳租金是一项长期重点工作，租金干预机制有利于促进住房租赁市场健康发展。　　提高公积金租房提取额度部分地区出台政策，促进租购并举，提高公积金租房提取额度。8月10日，福州住房公积金中心网站发文，福州住房公积金管理委员会印发的《关于加大租房提取力度促进租购并举工作的通知》提出，职工每人每月租住商品房提取额度提高200元、取消每月租房提取额度不高于月缴存额的限制、取消租房提取与购房提取时间须间隔满12个月的限制。职工无房且租住商品房，在六城区缴存住房公积金的，每人每月最高可提取住房公积金额度由1000元提高至1200元；在六县（市）缴存住房公积金的，每人每月最高可提取住房公积金额度由800元提高至1000元，进一步减轻对新市民和刚参加工作的青年人群体支付房租的资金压力。此前，南京发布公积金新政，提高公积金租房提取额度，单身职工提取住房公积金支付房租由每月1200元提高至每月1500元，已婚职工夫妻双方由每月2400元提高至每月3000元。中原地产首席分析师张大伟表示，随着“租购并举”住房制度建设的持续深化，住房租赁市场将进一步完善。同时，监管将进一步加强。　　增加租赁住房供给今年以来，四川、海南等地增加租赁住房供给。四川省决定，在成都、泸州、绵阳、南充、宜宾、达州市6地开展试点，打通市场租赁住房通道，加快发展保障性租赁住房。四川省住建厅制定了支持政策，包括房东和承租人已确定租赁关系的，可向符合条件的承租人发放保障性租赁住房租赁补贴；房东可享有专门支持政策，主要涉及税收优惠、民用水电气价格优惠等。在限购城市，居民自愿将自有存量住房纳入保障性租赁住房规范管理的，且5年内不上市交易，可一次性新增购买一套住房。海南省住房和城乡建设厅等9部门发布了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确提出逐步建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。引导个人提供闲置住房用作保障性租赁住房。湖北省住房和城乡建设厅出台的《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》明确提出，房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保障性租赁住房，允许先租后售。商品住房项目配建开发商自持的保障性租赁住房，允许在土地出让时明确可先租后售，租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，我国住房租赁行业发展迎来重要节点。随着保障性租赁住房REITs发售，住房租赁“投—融—建—管—退”全链条有望进一步打通。

房屋租赁管理办法2021

商品房屋租赁管理办法为以下几点：1、为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益；2、城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法；3、房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则；4、国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。《商品房屋租赁管理办法》第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（三）租金和押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）房屋和室内设施的安全性能；（六）租赁期限；（七）房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和违约责任；（十）其他约定。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

2021年房屋租赁新规

法律分析：当房屋出现权属争议，或者被查封、扣押时，租房人可以依法解除租赁合同。可以说从法律角度更一步保障了租房人的居住权益——广大租房人遇到这种情况时，在保留相关证据后，就可以随时（和出租人）要求解除租赁合同。法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

广州市政府加大房屋租赁管理力度

今年广州市政府加大对房屋租赁的管理力度，坚决清理整顿我市的房屋租赁市场，房屋租赁管理体制将进一步完善，房屋租赁行为将进一步规范，房屋租赁市场将得到进一步发展。1．明确租赁双方义务租赁当事人明确自己的义务，是有效规范房屋租赁行为的重要前提和保障。出租人应当履行的义务有：
（1）不得向不提供真实身份证明文件的个人和未成年人出租房屋；
（2）不得向违反计划生育规定的人员出租房屋，发现承租人违反计划生育规定的，及时向计划生育行政主管部门报告；
（3）发现承租人有违法犯罪行为的，及时向公安机关报告；
（4）告知非本市户籍的承租人到房屋所在街、镇管理服务中心办理暂住登记手续；
（5）定期对出租房屋进行安全检查，及时发现和排除安全隐患；
（6）在规定期限内依法缴交房屋租赁相应税费。承租人的义务有：
（1）按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，发现承租房屋有安全隐患的，及时告知出租人予以消除；
（2）承租的住宅不得用于生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品；
（3）不得利用出租房屋从事违法犯罪活动；
（4）提供真实有效证件，如实填报有关表格，自觉执行计划生育政策，配合相关管理部门的管理。非本市户籍的承租人，还应当向房屋所在街、镇出租屋管理服务中心交验计生证、办理暂住登记手续。2．管理体制不断完善为贯彻和完善两级政府、三级管理的城市管理体制，切实做到分级管理、重心下移，加强属地管理，提供社区服务，我市各区（县级市）在街镇建立了街镇出租屋管理服务中心。街镇出租屋管理服务中心履行公安、房管、税务、计生、劳动社保等政府职能委托的职能，采集信息，协调管理，综合服务。目前，各街镇出租屋管理服务中心主要开展出租房屋登记备案资料的统一收取，对符合出租条件的出租屋予以登记备案；办理非本市人员暂住证、流动人员计生管理、征收相关税费和宣传发动等工作。3．房屋租赁登记备案程序简单快捷很多群众都以为办理房屋租赁登记程序繁琐、提交资料复杂，其实这是一种误解。目前我市办理房屋租赁登记备案仅需3个工作日，并且只需要提交三种资料：
（1）《广州市房地产租赁登记备案申请表》和《广州市房地产租赁合同》；
（2）房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件；
（3）租赁当事人身份证明或法人资格证明。这三种资料中，第一种可到各街镇出租屋管理服务中心免费领取；第二种则是根据不同时期视房屋情况分别提供，只要是能证明房屋所有权即可：
（1）《房地产权证》或《宅基地证》；
（2）房地产权属证明书；
（3）经广州市房地产交易所登记所鉴证的商品房买卖合同；
（4）经广州市房屋拆迁管理办公室鉴证的房屋拆迁补偿协议书；
（5）其他依法提供的使用证明文件（如城市规划部门批准临时建筑的文件）；
（6）在半年内新竣工的房屋，可凭报建资料、缴纳地价发票、竣工验收文件和安全鉴定文件等资料办理；
（7）有批准权的部门发出的房屋报建批文和《农村居民住宅建设用地批准书》。4．十类房屋不能租、不要租按照市政府加强出租屋管理的通告要求，有10种情况的房屋不能出租，包括
（1）未依法取得房屋权属证明的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）共有房屋未取得共有人同意的；
（4）权属有争议的；
（5）属于违法建设的；
（6）属于危险房屋的；
（7）已抵押，未经抵押权人同意的；
（8）不符合消防安全规定的；
（9）已发布房屋拆迁公告，位于拆迁范围内的；
（10）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。对于承租人来说，要加强保障自己生命财产安全、维护自我合法权利的意识，不要租住上述几类房屋。5．登记备案的租赁合同赋予承租人的四大权益。

监管部门重拳出击！规范住房租赁经营行为

新华社北京4月26日电 经国务院同意，住房和城乡建设部、国家发展改革委等6部门近日联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，从加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管等7个方面，对从事转租经营的轻资产住房租赁企业明确了监管措施。
意见要求，从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套(间)以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。住房租赁企业跨区域经营的，应当在开展经营活动的城市设立独立核算法人实体。
近年来，我国住房租赁市场快速发展，市场运行总体平稳，租金水平稳中有降，为解决居民住房问题发挥了重要作用。但部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业，利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。近期，少数住房租赁企业资金链断裂，严重影响住房租赁当事人合法权益。
为引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险，意见要求住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，向所在城市住房和城乡建设部门备案，并通过住房租赁管理服务平台向社会公示。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户。
同时，意见禁止套取使用住房租赁消费贷款。住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。
意见指出，住房租赁市场需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门应当建立住房租金监测制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。
此外，意见强调，妥善化解住房租赁矛盾纠纷。相关部门对有高风险经营行为的住房租赁企业经营情况依法展开调查。城市政府对规范发展住房租赁市场承担主体责任，要建立住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、金融监管、网信等多部门协同的住房租赁联合监管机制，并将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。

六部门：整顿规范住房租赁市场秩序

近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。
以下为政策全文：
住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部市场监管总局 银保监会 国家网信办
关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见
各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅(住房和城乡建设委、住房和城乡建设管委、住房和城乡建设局)、发展改革委、公安厅(局)、市场监管局(厅、委)、银保监局、网信办：
租赁住房是解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。近年来,我国住房租赁市场快速发展，为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场秩序混乱，房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等违法违规问题突出，侵害租房群众合法权益，影响社会和谐稳定。按照党中央对“不忘初心、牢记使命”主题教育的总体要求、中央纪委国家监委关于专项整治漠视侵害群众利益问题的统一部署，2019年6月以来，在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，并取得了初步成效。为巩固专项整治成果，将整治工作制度化、常态化，现提出以下意见。
一、严格登记备案管理
从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套(间)以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”，从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”。住房和城乡建设、市场监管部门要加强协作，及时通过相关政务信息共享交换平台共享登记注册信息。房地产经纪机构开展业务前，应当向所在直辖市、市、县住房和城乡建设部门备案。住房租赁企业开展业务前，通过住房租赁管理服务平台向所在城市住房和城乡建设部门推送开业信息。直辖市、市、县住房和城乡建设部门应当通过门户网站等渠道公开已备案或者开业报告的房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员名单并实时更新。
二、真实发布房源信息
已备案的房地产经纪机构和已开业报告的住房租赁企业及从业人员对外发布房源信息的，应当对房源信息真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。
三、落实网络平台责任
网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。对机构及从业人员发布房源信息的，应当对机构身份和人员真实从业信息进行核验，不得允许不具备发布主体资格、被列入经营异常名录或严重违法失信名单等机构及从业人员发布房源信息。对房屋权利人自行发布房源信息的，应对发布者身份和房源真实性进行核验。对发布10套(间)以上转租房源信息的单位或个人，应当核实发布主体经营资格。网络信息平台要加快实现对同一房源信息合并展示，及时撤销超过30个工作日未维护的房源信息。住房和城乡建设、市场监管等部门要求网络信息平台提供有关住房租赁数据的，网络信息平台应当配合。
四、动态监管房源发布
对违规发布房源信息的机构及从业人员，住房和城乡建设、网信等部门应当要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息，网络信息平台应当限制或取消其发布权限。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房和城乡建设等部门的意见，对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。网络信息平台发现违规发布房源信息的，应当立即处置并保存相关记录。住房和城乡建设部门应当建立机构及从业人员数据库，有条件的可建立房源核验基础数据库，通过提供数据接口、房源核验码等方式，向房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台提供核验服务。
五、规范住房租赁合同
经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。尚未出台合同示范文本的城市，应当加快制定住房租赁合同示范文本。合同示范文本应当遵循公平原则确定双方权利义务。住房和城乡建设部门应当提供住房租赁管理服务平台数据接口，推进与相关企业业务系统联网，实现住房租赁合同即时网签备案。
六、规范租赁服务收费
房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。
七、保障租赁房屋安全
住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。住房租赁企业应当编制房屋使用说明书，告知承租人房屋及配套设施的使用方式，提示消防、用电、燃气等使用事项。住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的，应当取得产权人书面同意，使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。
八、管控租赁金融业务
住房租赁企业可依据相关法律法规以应收帐款为质押申请银行贷款。金融监管部门应当加强住房租赁金融业务的监管。开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度。加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。住房和城乡建设部门应当通过提供数据接口等方式，向金融机构提供住房租赁合同网签备案信息查询服务。加强住房和城乡建设部门与金融监管部门有关住房租赁合同网签备案、住房租金贷款的信息共享。
九、加强租赁企业监管
住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险。涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处;涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的，由市场监管部门依法查处;涉及违反治安管理和犯罪的，由公安机关依法查处。
十、建设租赁服务平台
直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。建立房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员和租赁房源数据库，加强市场监测。逐步实现住房租赁管理服务平台与综合治理等系统对接。
十一、建立纠纷调处机制
房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台要建立投诉处理机制，对租赁纠纷承担首要调处职责。相关行业组织要积极受理住房租赁投诉，引导当事人妥善化解纠纷。住房和城乡建设等部门应当畅通投诉举报渠道，通过门户网站开设专栏，并加强与12345市长热线协同，及时调查处理投诉举报。各地要将住房租赁管理纳入社会综合治理的范围，实行住房租赁网格化管理，发挥街道、社区等基层组织作用，化解租赁矛盾纠纷。
十二、加强部门协同联动
城市政府对整顿规范住房租赁市场秩序负主体责任。住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、金融监管、网信等部门要建立协同联动机制，定期分析研判租赁市场发展态势，推动部门信息共享，形成监管合力。按照职责分工，加大整治规范租赁市场工作力度。建立部、省、市联动机制，按年定期报送整顿规范住房租赁市场工作进展情况。
十三、强化行业自律管理
各地住房和城乡建设部门要充分发挥住房租赁、房地产经纪行业协会(学会)作用，支持行业协会(学会)制定执业规范、职业道德准则和争议处理规则，定期开展职业培训和继续教育，加强风险提示。房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员要自觉接受行业自律管理。
十四、发挥舆论引导作用
各地要充分运用网络、电视、报刊、新媒体等渠道，加强宣传报道，营造遵纪守法、诚信经营的市场环境。发挥正反典型的导向作用，及时总结推广经验，定期曝光典型案例，发布风险提示，营造住房租赁市场良好舆论环境。
中华人民共和国住房和城乡建设部
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国公安部
国家市场监督管理总局
中国银行保险监督管理委员会
国家互联网信息办公厅
2019年12月13日
(此件主动公开)
住房和城乡建设部等6部门印发指导意见整顿规范住房租赁市场秩序

上海房屋租赁政策

上海市保障性租赁住房租赁管理办法 (试行) 第一章 总 则 第一条(制定依据) 为规范做好保障性租赁住房租赁管理工作,根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)和《上海市人民政府办公厅印发〈关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见〉的通知》(沪府办规〔2021〕12号),制定本办法。 第二条(出租单位) 本办法所称“出租单位”,指保障性租赁住房产权单位,或与保障性租赁住房产权单位签订协议取得完整的出租经营权和收益权的单位。 产权单位通过购买服务委托专业运营企业实施租赁运营的,仍以产权单位作为“出租单位”。 第二章 供应和准入管理 第三条(供应条件) 取得《保障性租赁住房项目认定书》的项目,完成全装修并符合以下条件可以投入供应: (一)需要办理住宅交付使用许可证的项目,应取得住宅交付使用许可证; (二)不需要办理住宅交付使用许可证的项目(改建类项目除外),应取得竣工验收备案证明; (三)利用非居住存量房屋改建的项目,应取得区政府(区保障性租赁住房工作领导小组)组织区相关部门联合验收的通过意见。 第四条(准入条件) 保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥有产权住房和承租公有住房情况核定。计算住房建筑面积的区域范围结合通勤因素按以下标准确定: (一)保障性租赁住房位于浦西7个中心城区、浦东新区(外环以内)的,申请家庭位于浦西7个中心城区、浦东新区(外环以内)的住房应计算住房建筑面积。 (二)保障性租赁住房位于宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区、崇明区、浦东新区(外环以外)的,申请家庭位于项目所在区的住房应计算住房建筑面积。 (三)保障性租赁住房位于五个新城范围内的,计算住房建筑面积的区域范围可结合新城发展和职住平衡需要进一步优化;具体由项目所在区房屋管理部门提出方案,报市房屋管理部门批准后实施。 (四)面向全市公开供应的保障性租赁住房项目,投入供应超过半年后出租率仍低于80%的,可以适当调整计算住房建筑面积的区域范围;具体由项目所在地的区房屋管理部门提出方案,报市房屋管理部门批准后实施。 出租单位可以在上述基本准入条件基础上,结合项目实际,细化和增加准入条件。产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房,应优先或定向供应本园区、本单位、本系统符合条件的职工。出租单位应将制定的具体准入条件报项目所在地的区房屋管理部门备案。 第五条(配租规则) 保障性租赁住房既可以直接面向符合准入条件的对象配租,也可以面向用人单位整体配租,由用人单位安排符合准入条件的对象入住。保障性租赁住房配租以公开、公平、公正为原则,一般按照以下两个阶段实施: (一)集中配租阶段。项目达到供应条件后,出租单位发布公告,启动集中配租;集中配租期间应优先保障在本市无房且符合其他准入条件的对象。 (二)常态化配租阶段。集中配租后的剩余房源,实行常态化配租,对符合准入条件的对象实行“先到先租,随到随租”。 配租期间,项目全部或部分户型房源满租的,应实行轮候配租,按户型建立轮候名册,并优先保障在本市无房且符合其他准入条件的对象。 出租单位应根据上述原则,制定项目配租的具体规则,报项目所在地的区房屋管理部门备案。 出租单位不得对符合条件的申请对象挑客拒租。 第六条(供应标准) 合理控制住宅型保障性租赁住房的供应标准。三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型,二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下户型。根据供需匹配情况,出租单位也可以将多居室户型拆套安排使用。 一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房。 第七条(申请材料) 申请入住保障性租赁住房的人员应向出租单位提交以下申请材料: (一)《保障性租赁住房项目入住申请表》; (二)本人有效期内的劳动合同(或劳务合同、聘用协议、录用通知、自主创业的工商登记)等证明合法就业的资料; (三)在本市拥有产权住房的,提交本人、配偶及子女最近10个工作日内的《本市房屋查询结果证明》(可通过本市“一网通办”门户网站或“随申办”APP“我的不动产”在线查询服务获取);在本市承租公有住房的,提交《租用居住公房凭证》; (四)出租单位根据准入条件要求提交的其他材料。 上述申请材料中,根据“两个免于提交”的原则,能够通过大数据手段获取的材料,申请人无需重复提供。 面向本单位、本系统职工定向供应的宿舍型保障性租赁住房,以及由用人单位整体租赁的宿舍型保障性租赁住房,申请材料可以适当简化,具体由项目所在地的区房屋管理部门结合实际确定。 第八条(资格审核) 出租单位应按照准入条件,在5个工作日内对申请入住人员提交的申请材料进行审核;其中住房情况提交项目所在地的区住房保障机构核查,区住房保障机构在3个工作日内出具核查结果。对审核未通过的申请入住人员,出租单位不予签订租赁合同。 区住房保障机构每年对本区全部保障性租赁住房项目的资格审核情况实施检查。市住房保障机构对各区住房保障机构开展核查、检查的情况进行抽查。 市、区住房保障机构在核查、检查、抽查中发现相关单位和人员提供虚假材料、隐瞒真实情况的,出租单位应立即对相关对象予以清退,相关信息按本市社会信用管理相关规定提供本市公共信用信息服务平台。 出租单位应将申请、审核的材料随同租赁合同建档,保留至合同期结束。 第三章 租金、租期和使用管理 第九条(租赁价格) 保障性租赁住房租赁价格(一房一价)由出租单位制定,初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理部门备案,并向社会公布;实际执行的租赁价格不得高于备案价格。 面向社会供应的保障性租赁住房,租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。初次定价前,出租单位应委托专业房地产估价机构对项目同地段同品质市场租赁住房租金进行评估;区保障性租赁住房工作领导小组办公室对评估结果有疑议的,可另行委托估价机构进行评估,并对评估结果予以确认;出租单位对区保障性租赁住房工作领导小组办公室确认的评估结果有疑议的,可以向市房地产估价师协会房地产估价专家委员会申请鉴定。出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整;价格调增的,调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅,且年增幅应不高于5%。 面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房,租赁价格可在前款规定基础上进一步降低,并相应建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。 市房屋管理部门加强对保障性租赁住房初次定价和调价的监督检查,加强对估价机构租金评估质量的监督检查;发现问题的,责令整改纠正。 第十条(租金支付) 保障性租赁住房租金可以按月或按季度收取,不得预收一个季度以上租金;租赁保证金(押金)不得超过一个月租金。 保障性租赁住房承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。 出租单位不得在保障性租赁住房租金以外向承租人强制收取其他任何费用。承租人不另支付保障性租赁住房物业服务费用。出租单位可以向承租人提供增值服务,由承租人自愿选择并支付相应费用。 第十一条(租赁合同和租赁期限) 保障性租赁住房出租单位应与承租人签订租赁合同,租赁合同应使用保障性租赁住房租赁合同示范文本,并办理网签备案手续。 保障性租赁住房租赁合同期限原则上不短于1年(承租人有特殊要求的除外),最长不超过3年,鼓励出租单位与承租人签订2年或3年期的租赁合同。租赁合同到期后,入住人员经重新审核仍符合准入条件的,可以续租;不再符合准入条件的,应当退出。 第十二条(使用管理) 保障性租赁住房居住人数和人均居住面积应当符合国家和本市的相关规定。 出租单位应当根据本市相关规定,落实对保障性租赁住房的治安和人口管理要求,落实房屋维修保养和消防安全等责任。 保障性租赁住房承租人及居住使用人不得转借、转租保障性租赁住房,不得擅自增加同住人,不得改变保障性租赁住房用途,不得破坏或者擅自装修保障性租赁住房,不得在保障性租赁住房内从事违法活动,不得无正当理由连续6个月以上闲置保障性租赁住房。违反上述规定的,出租单位可立即解除租赁合同,并按照合同约定追究承租人及居住使用人的违约责任,同时通报承租人所在单位。 第四章 其他规定 第十三条(巡查检查) 保障性租赁住房全面纳入城市网格化管理和社区综合治理。保障性租赁住房所在地的乡、镇人民政府以及街道办事处、园区管委会等政府派出机构,应对辖区内保障性租赁住房的使用管理情况建立巡查制度,落实属地管理责任。各区房屋管理部门应对巡查的频率和要求等提出指导意见,并加强监督检查。 巡查、检查中发现出租单位存在未按照规定的供应对象、准入条件、租赁价格、租赁期限出租保障性租赁住房等情况的,由区房屋管理部门责令整改或移送执法管理部门进一步处理;情节严重的,报市房屋管理部门通知相关部门暂停出租单位享受保障性租赁住房财税支持政策和民用水电气价格政策,责令出租单位退回已收到的财政奖补资金,并按税收征收管理法等予以处理。 第十四条(数字化转型) 依托市政府“一网通办”门户网站和市住房租赁管理服务平台,推进保障性租赁住房可供应房源统一上平台发布,市民提交申请材料、出租单位审核资格和住房保障机构核查住房情况统一上平台办理,租赁合同网签备案统一上平台实施,为市民提供“一站式”保障性租赁住房租赁管理服务。 加强保障性租赁住房智能化管理,积极拓展“一网统管”应用场景在保障性租赁住房落地。 第十五条(有效期及政策衔接) 本办法自印发之日起试行,有效期至2023年12月31日。 本市公共租赁住房的租赁管理继续按照《上海市发展公共租赁住房的实施意见》(沪房规范〔2021〕5号)执行;《实施意见》未规定的事项,按照本办法执行。 已供应入住的租赁住房项目申请认定为保障性租赁住房的,应在申请项目认定的同时办理准入条件和租赁价格备案手续;取得《保障性租赁住房项目认定书》后,新签订租赁合同(含续签)应按照本办法规定执行。 各区房屋管理部门可结合本区实际,制定本区保障性租赁住房租赁管理的具体细则。

上海住房租赁条例草案征求意见 多地出台新规规范租房市场

如今，住房租赁市场已经成为房地产市场的重要组成部分。根据“上海发布”微信公众号的消息，上海市人大常委会对《上海市住房租赁条例（草案）》（以下简称《租赁条例（草案）》）公开征求意见。
《租赁条例（草案）》从三个方面加强市场主体管理，规范住房租赁市场秩序。一是加大对个人“二房东”监管力度；二是加强对房地产经纪机构和住房租赁企业的管理，包括建立备案制度、从业人员实名从业、规范房源信息发布、实行合同网签、资金监管要求等；三是对发布房源信息的网络信息平台经营者提出了一系列要求。
在规范租赁行为上，《租赁条例（草案）》明确“禁止群租”，鼓励当事人订立长期租赁合同，建立稳定的租赁关系。《租赁条例（草案）》还强调突出民生保障，发挥保障性租赁住房作用。一是确立目标定位，扩大保障性租赁住房供给；二是加强源头规划，明确编制专项规划以及重点布局要求；三是明确建设和管理要求，合理设置准入条件和退出机制、优化申请审核流程、完善配租使用规范、规范租金和租期。
《租赁条例（草案）》还提出，建立健全全市统一的住房租赁公共服务平台，提供“一站式”服务，并加强信息共享和业务协同；建立租赁价格监测机制，稳定租金水平。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次条例明确了住房租赁体系的概念，尤其是增加了“经营服务规范”和“租赁关系稳定”两条内容，这比传统的“多主体供给、多渠道保障”的提法进了一层。从这个角度看值得全行业学习，尤其是说明对于经营层面和租赁关系方面的重视。
提到租赁，就不得不提到长租公寓。严跃进表示，对于长租公寓企业来说，后续也需要建立风控管理部门或风控监测小组，真正吻合上海当前对于租赁企业的新要求。
如今，多个城市通过市场监管、减税、增加租赁用房供应、奖补等一系列措施，培育和发展住房租赁市场。与此同时，多个城市也陆续出台多项政策，规范住房租赁市场发展。近日，为促进房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，深圳还发布了《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》。此外，过去多年深圳也曾发布拟实行“非居改保”，年度租金涨幅不超过5%的相关通知。“对租金进行管制，在国际上是普遍现象，很多国家都制定了住房租赁条例，并对资金及其涨幅进行限制。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，《上海市住房租赁条例（草案）》是继北京之后，又一个规范住房租赁、长租公寓等新兴业态的地方性法规。特别的是，该条例利用单独一章对保障性租赁住房的制度定位、布局要求、建设要求、管理要求等进行了规定，突出了保租房的重要地位。在北京、上海等城市的带动下，未来或有更多城市出台住房租赁相关政策。

全国住建工作会议：2021年坚持“房住不炒” 规范发展住房租赁市场

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，会议提出了2021年工作总体要求和重点任务。
据媒体获悉，2021年的工作任务，一是紧扣进入新发展阶段，着力推动住房和城乡建设事业实现新的更大发展，统筹谋划和推进“十四五”时期住房和城乡建设事业高质量发展。二是紧扣贯彻新发展理念，着力推进住房和城乡建设发展方式转变。三是紧扣构建新发展格局，着力发挥住房和城乡建设的重要支点作用。
会议要求，2021年住房和城乡建设工作重点要抓好八个方面工作。
一是全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。二是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。
三是大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。
要规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。
四是加大城市治理力度，推进韧性城市建设。加快建设城市运行管理服务平台，推进城市治理“一网统管”。五是实施乡村建设行动，提升乡村建设水平。全面开展乡村建设评价工作。
六是加快发展“中国建造”，推动建筑产业转型升级。加快推动智能建造与新型建筑工业化协同发展，建设建筑产业互联网平台。完善装配式建筑标准体系，大力推广钢结构建筑。七是持续推进改革创新，加强法规标准体系建设。八是加强党的全面领导，打造高素质干部队伍。

中央定调2021楼市：重申“房住不炒” 聚焦大城市住房租赁

不平凡的2020年终于接近尾声，这一年，中国楼市经历了从骤降到恢复性上升的过程。展望未来，2021年楼市怎么走？不久前召开的中央经济工作会议给出了“答案”。会议重申“房住不炒”，并且对住房租赁市场给予高度重视。
重申“房住不炒” 建立长效机制
今年，房地产市场在经历了一季度疫情导致的骤降之后，逐渐实现恢复性上升。国家统计局数据显示，1—11月份，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1—10月份提高1.3个百分点。其中，住宅销售面积增长1.9%，办公楼销售面积下降12.8%，商业营业用房销售面积下降11.1%。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%，办公楼销售额下降10.7%，商业营业用房销售额下降13.7%。
数据向好的同时，今年房地产市场分化明显，热点城市乱象频发。长三角地区和粤港澳大湾区等区域城市房价上涨迅速，出现价格倒挂、众筹打新、万人抢房等现象。对此，监管层和各地方政府进行了调控。据贝壳研究院数据，7月起全国共74个省市141次推出房地产相关政策。
中央经济工作会议对此进行了“定调”。会议提出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
“从此表述可以看出，除了坚持‘房住不炒’之外，政策格外提及到了大城市的住房问题。尤其是今年包括深圳、上海等大城市抢房源现象比较明显，所以对于大城市的住房问题将继续受关注。”严跃进在接受中国网财经采访时表示。
后续他预计大城市房地产政策会有三个重要变化：第一、从短期管控角度看，继续打击各类炒房需求，包括此前深圳的代持购房的行为。
第二、从房地产长效机制角度看，后续在土地供应等方面会继续发力，尤其是增加纯住宅用地。
第三、继续发展租赁市场，通过租赁市场来解决住房问题，即市场化租赁住房和保障性租赁住房共同发展。
整顿租赁市场 对租金水平合理调控
今年以来，受新冠肺炎疫情影响，长租公寓企业接连“爆雷”，把住房租赁市场推到了舆论的风口浪尖。
本次会议公报用了较多篇幅部署住房租赁市场。会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
值得一提的是，此前一些地方政府已经对住房租赁市场加强规范。11月17日，深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，严打“高进低出”、“长收短付”，提出“十不准”等要求。11月24日，西安住建委发布《西安市住房租赁企业信用信息管理办法》征求意见稿。提出对西安市的住房租赁企业进行信用分级，并根据信用等级进行奖励和惩戒。11月25日，武汉市出台《市住房保障房管局关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知》，指出不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，恶意提高或降低租赁价格、侵害房屋权利人和承租人的长期合法权益……
对于此次中央经济工作会议着重提到的住房租赁市场，严跃进认为有四点内容值得关注：
第一、保障性租赁住房、长租房的政策完善思路不断清晰，后续各地需要把此类房源的供应、分配等工作做到位。真正为市场上形成丰富、选择面大的房源。
第二、明确租售同权的概念，这也是后续租赁市场积极发展的内容。这里的“同权”，其实就是后续在落户、入学、医疗方面的同权，具有非常好的导向。
第三、土地供应会给予保障，包括传统的土地供应、集体建设用地、闲置土地等，即为租赁市场提供更为丰富的用地保障。
第四、参与主体多样化。此次政策也明确国有和民营企业都要发挥功能作用。所以后续对于一些民营的租赁企业而言机会大增，是2021年可以积极转型的内容。
12月21日，全国住房和城乡建设工作会议上也提出了2021年房地产8项重点工作，其中就包括大力发展租赁住房。
此外，中央经济工作会议首次提到“对租金水平进行合理调控”。严跃进认为“稳租金”将成为2021年租赁市场和房地产市场的一个重要工作，后续对于租金的指导价和涨幅等，预计都会出台地方版本的相关规定。这还将当前市场上减税降费的政策思路、租赁市场鼓励需求释放的思路等进行了结合，具有非常好的导向。

住房租赁市场又一利好政策公布 着力解决新市民住房难题

（记者 孙蔚）7月2日，国务院办公厅公布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），明确表示各地要把解决新市民、青年人等群体的住房困难问题提上重要议事日程，加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题。基础性制度进一步明晰近段时间以来，新市民、青年人租房难的问题屡被提及，相关政策不断出台。此次《意见》进一步明确了保障性租赁住房基础制度。《意见》指出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。对于新市民更为关心的租金水平问题，《意见》明确表示：“租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。”贝壳研究院高级分析师黄卉对《中国消费者报》记者表示，第七次全国人口普查数据显示，我国有3.76亿流动人口，由于普遍收入较低，租赁需求主要以小户型、低租金为主，而市场供应的主体是60-90平方米、月租金3000元以上的房子，可供选择的公租房规模较小，导致新市民、青年人寻找合适房源困难。此次明确了保障性租赁住房将以小户型、低租金为主，未来我国将形成覆盖新市民等群体的住房保障体系，有助于缓解现有租赁住房结构性供给不足的问题，让新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务的群体也能在城市中安居乐业。浙江工业大学副校长虞晓芬对此表示认同，她认为《意见》对保障性租赁住房的服务对象、租金安排、户型面积都有明确的界定，这对加快补齐住房租赁市场缺少小户型、低租金房源的短板，完善房地产市场供给结构有积极意义。同时，让新市民和青年人以相对较低的租金支出解决住房问题，能够避免高房价对消费的挤出效应，也有利于稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。完善土地等支持性政策对于保障性租赁住房的相关支持政策，《意见》进一步加以完善和明确。一是完善土地支持政策。人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房。二是简化审批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。三是给予中央补助资金支持。中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。四是降低税费负担并执行民用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。五是进一步加强金融支持。支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然接受《中国消费者报》记者采访时表示，“精准度高、操作性强”是《意见》的突出特点。赵然指出，《意见》直击目前保障性租赁住房市场发展的两大矛盾：一是市场供给与需求错配的矛盾，二是市场支付能力有限与保障性租赁住房企业投入大、收益低的矛盾。《意见》提出的多项支持措施，都将极大缓解市场供需错配的矛盾。政策大礼包频发近几年来，住房租赁市场备受关注，政策利好不断出台，仅今年已发数次政策大礼包。2021年的《政府工作报告》指出，要解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。4月9日，住建部召开6个城市座谈会，要求大力发展保障性租赁住房。随后5月12日和14日，住建部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责同志分两批参加。5月20日，国家发改委印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》，要求保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。6月18日，国务院常务会议再次确定了多项加快发展保障性租赁住房的政策，要求增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。人口净流入的大城市等可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。此次会议更大的亮点是，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。除了中央层面的部署外，今年以来，已有多地出台涉及租赁住房的新规。比如近日，北京市住建委、发改委等四部门联合印发《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》，进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房。58安居客房产研究院分院院长张波向《中国消费者报》记者表示：“《意见》对近期各部门关于租赁住房市场的相关政策进行了梳理，从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等多方面全方位支持保障性租赁住房的发展，减轻了保障性租赁住房企业的负担，提高了市场主体参与的积极性，有利于解决新市民、青年人等群体住房困难问题，有利于培育发展成熟的住房租赁市场。”

多城密集发布新政 租房市场迎来严控

解决好大城市住房突出问题，是不久前中央经济工作会议部署的重点任务之一。大城市房价高，租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题。近期北京、上海、深圳等多个热点城市密集发布租房新政，旨在整顿住房租赁市场秩序，规范住房租赁市场行为，解决住房租赁领域存在的突出问题。
规范租赁市场
住房租赁企业预收租金不得超3个月、上调租房提取公积金额度、拟允许改建房屋用于租赁……近期已有北京、上海、郑州、深圳、青岛、宁波、中山等多城出台住房租赁相关政策。
北京市五部门发布的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》指出，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。
上海市从加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管、加强租赁房屋安全管理、加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象和加强住房租赁管理制度保障9方面做出了具体规定。
深圳市则要求，对通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业收取承租人押金及周期租金总额超过4个月租金数额的部分资金，由银行进行监管或者由租赁企业提供相应价值的银行保函担保。
深圳还提出要逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇，在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。
严控租金贷款
值得注意的是，各地在出台租赁市场相关政策时，租金贷仍是关注的重点。其中深圳市特别指出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。金融机构发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。
北京市多举措控制租金贷去向、缩短预收租金周期，限制企业“资金池”。行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的租金贷资金拨付给住房租赁企业。
上海市明确指出，已开展个人租金贷业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下，住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人租金贷业务。
对此，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，租户的租金先存入监管账户，再由监管机构付给住房租赁经营机构，同时严控租金贷业务，这对租赁行业的发展影响很大。设置租金监管账户，一方面减少了租户白交房租的风险，另一方面也杜绝了长租公寓企业为了加强现金流，“高进低出，长收短付”的商业模式。近两年，长租公寓行业盛行租金贷的缴费模式，自2019年下半年起频频出现租户维权事件，长租公寓的商业模式受到质疑。因此，加强住房租赁交易监管以及长租公寓机构回归精细化运营、减少租金贷的占比显得尤为重要。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，部分长租公寓企业通过租金贷、长收短付等方式形成的“资金池”是导致当前企业爆雷的“罪魁祸首”。在租客端被过度金融化的情况下，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，从而导致房主房客两端受损。各地针对这个问题，提出了一系列针对性很强的监管措施，将有效促进市场健康平稳发展，切实保护租赁各方当事人、特别是承租人的合法权益。
增加房源供给
对培育住房租赁市场来说，增加房源供给是一个重要方面。对此，上海明确表示，通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。
宁波提出，允许非房地产企业将依法取得使用权的土地，经批准后用于租赁住房建设；允许企业将闲置商业、办公、工业用房改建为租赁住房或职工宿舍。
中山也拟允许将非公开出让用地和非通过市土地使用权公开交易机构实施公开转让用地上在建、建成、库存的商业用房（按商品房分摊办证的除外）等，按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
深圳则提到，探索政府提供居住用地、住房租赁企业负责建设和运营租赁住房的PPP模式筹集租赁住房。
“PPP模式或将成为后续政府和房企合作的一种非常好的方式，有助于降低政府负担和激活房企投资积极性。”易居房地产研究院总监严跃进对此表示。
北京大学教授楼建波表示，近年来，住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下，经历了一个非常快速的发展过程。在这个过程中，市场也暴露出不少新情况、新问题。近期出台的租赁新规是在行业经历快速发展、企业探索试错、市场波动以及总结经验做法后，提出了一系列非常具有针对性的监管措施，可以说为行业发展指明方向、为住房租赁企业今后的经营行为划出了边界。同时，住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分，预计未来会继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。