上海万科诚恳道歉

上海倒楼事故的事件背后

在人们诸多存疑中，最大的疑问仍在于房地产市场盘根错节的官商利益链。然而，直到7月28日新闻发布会，上海市人民政府对这一深层原因仍然未予积极回应，反而抛出了“梅都房产公司18名股东都不是公务员”的材料，以示没有官商勾结的前提。其实，这在旁观者看来是再清楚不过的问题，不容置疑。因为，退一万步讲，即使真如新闻发布会所说，这些股东没有一个是公务员，也难以抹去这家梅都房地产股东们与官方千丝万缕的联系。在这起被建筑专家称为“见所未见，闻所未闻”的重大事故背后，并非只是某些人的“无知无畏”，在“大楼两侧压力差使土体产生水平移位”这一充满技术含量的语言背后，也还有着其他非技术因素的更为深层的原因。考察上海倒楼事件，或许需要放在一个更为广阔的背景之下才能看得更清。进入21世纪以来，上海房地产以“大跃进”速度高速发展，地价随着楼价的飚升而疯涨。其中一个重大变化，即是上海外环线周边城乡结合部的土地大幅升值。其原因有三；一是市中心区域存量土地几乎消化殆尽，人们眼光不得不转向外围；其二，政府为了平抑地价，也为了转移中心区域的居民，主动增大外环线周边地块的普通商品房土地供应量；其三，恰在同时政府大力推行土地公开招投标政策，加大了土地竞争的激烈程度。当然，在其背后，是上海经济发展同时日益增长的房地产市场刚性需求之手的推动。可以为此现象作一佐证的是，今年7月23日刚刚诞生了上海新的“地王”，已将楼面地价抬高到了14499元/平方米，溢价逾200%。这一新“地王”并非产生在市中心区域，而是在郊区青浦区的赵巷镇，一个比闵行区梅陇镇离市中心还远的地方。上海城乡结合部土地的这种升值，或者用老百姓的话说，土地大大地值钱了的状况，好比天上掉下了大大的馅饼，让那些“先知先觉”者、“近水楼台”者无不心动。上海没有诸如石油、煤炭之类的自然资源，土地便成了许多人掘金的“富矿”，纷纷介入地产市场，其中首当其冲者便是那些国有土地直接掌握者——乡镇一级干部。如果说，上海郊区那些为乡镇干部们掌控的乡镇企业在上世纪八十年代纷纷与市区大厂名厂联营，从生产各种轻工业产品中获利、九十年代纷纷“下海”转制变为私企，“化公为私”，再沾点国家优惠政策，那么进入新世纪后，便出现了一波改制为房地产公司的热浪，至今余波未平。许多乡镇官员或者摇身一变成为房产老板，或者假手他人，通过代理人操控房产经营。一时间，那些没有资质、没有资本、没有资历的“三无”房地产公司充斥近郊房地产市场。他们以各种便利条件先行征地，然后自行开发。倒楼事件的主角——梅都房地产即是典型一例。梅都房地产是由梅陇镇政府下属三产企业迅豪置业实际投资设立的子公司。股东成员虽然庞杂，却都有着或明或暗的政府背景。据有关媒体披露，截止2006年，上海市各类房地产开发企业共有2437家，其中一级资质企业38家、二级资质企业244家、三级资质企业300家，其余尚无资质的企业1855家。梅都房地产正属于其中无资质企业中的一家。而且，仅就“莲花河畔景苑”这一项目，其自有资金还不到项目投资额的10%，远低于国家规定的35%。然而，就是这样一家“三无企业”，接下了这样一个总面积6万多平米、总投资额1.88亿元、销售额至少在7个多亿的“莲花河畔景苑”项目。而这正是铸成此次倒楼事件悲剧的根本原因所在。然而，其中奥妙何在？有否暗箱操作？尽管相关部门至今未见透露，尽管该镇镇长施宝其在央视记者柴静追问时一口咬定“这是一种误解”，人们从梅陇镇政府、镇征地服务所、迅豪置业、梅都房地产、众欣建筑之间千丝万缕的关联，已经不难猜出当年那个“邀请招标”过程中的种种猫腻。要不是这栋楼那么罕见地、不争气地、又是必然地倒了，隐藏在梅都背后那些或明或暗、亦官亦商的人物仅仅从这个项目，都能个个赚得盆满钵满。因为，已有热心人士为他们计算过了：梅都中标时的总价仅为4600万元，以目前售价每平方米1.5万左右，销售额至少在7个多亿计算，其中的暴利连三年级小学生也算得出了！在市郊土地价值飞涨的同时，相关规章制度对乡镇干部的制约或许是最为软性的。在中国目前的政体中，镇一级机构是政府系统中最基层的组织，所谓“天高皇帝远”是也。因此，梅陇镇竟然会出现“为了工作需要”而由镇党委书记私下任命一个“镇长助理”，也可以“为了工作需要”而设立一个政府系列中没有的“征地服务所”。这既为乡镇官员们的胡作非为敞开了口子，也为他们的中箭落马提供了可能。近年来，在上海近郊房地产开发中箭倒下的，闵行梅陇的官商们远不是第一家。仅以今年年初两起震动上海的案件为例。1月份，上海新长征（集团）有限公司原党委书记、董事长的王妙兴利用职务便利贪污9700余万元、受贿600余万元一案公开开庭审理。王自1990年代以来先后担任普陀区长征镇镇长、党委书记。检察机关查明，在其任职期间，他在土地转让、项目开发、公司改制、股权转让等过程中大肆敛财，致使国家、集体财产大量流失。其中，仅与土地转让、开发的事由即有数起，涉及金额2400多万。3月份，由浦东“农民房产富豪”周小弟买凶杀人案牵出的浦东中祥集团有限公司原总裁秦金龙因涉嫌侵吞国有资产人民币1.61亿余元一案公开受审。同时受审的还有中祥公司原财务总监丁蓓莉、原党委书记张勇。仅有中专文化的秦金龙原系上海县政府房地管理部门的干部，在上海县和闵行区合并后，秦出任上海县房地产总公司总经理，因手握大量土地资源而受到开发商“热捧”，据称在上海地产界拥有雄厚根基和相当话语权。2001年4月,上海县房地产总公司从国有企业改制为私营的上海中祥(集团)有限公司，秦任法定代表人、总裁。在改制过程中，他将原公司名下多个地块未列入转制资产而私自侵吞，其中的浦东三林懿德地块以每亩25万元低价转让给周小弟。仅此笔交易即侵吞国有资产5439万余元。此案以贪污金额过亿而震动沪上。这两个案例有着几个共同的关键词：城乡结合部，土地经营、基层官员、贪污受贿。这两位先官后商、亦官亦商的典型人物，以及梅陇镇倒楼事件中的那些“阙敬德”们，不但具有利用权力攫取利益的极大冲动，而且都自以为聪明地找到了规避规则的办法，让百姓深感可怕！正如著名时事评论员曹景行点评此次倒楼事件时所说：“最严重的腐败是把权力变成了资本。”梅都公司也好、新长征集团也好、中祥集团也好，仅仅只是种种原因而被放到阳光之下的个案而已，上海滩究竟有多少个“梅都”？多少个“新长征”？多少个“中祥”？上海之“海”究竟有多深？人们以此三案或许仅能窥见一斑。如果相关部门真能以此次倒楼事件为契机，彻查这一上海乃至全国房地产界带有普遍性的官商利益链问题，那么，百姓真的要额手称庆了！

上海倒楼事故的介绍

上海倒楼事故指的是2009年6月27日5时30分，上海市闵行区莲花南路一在建楼盘工地发生楼体倒覆事件，致1名工人死亡。事故调查组认定其为重大责任事故，6名事故责任人被依法判刑3至5年。该楼房倒塌是房改以来发生的第一起，引起了社会的广泛关注而上榜2009房地产十大新闻。因官方以两次堆土施工为事故原由，遭网友抨击为“楼脆脆”。这起恶性事件提醒人们除了关注价格之外，更应关注居住安全。

给客户的道歉信

一、把事情的经过说清楚，犯了什么样的错误都要说清楚。对本次产品存在的质量问题，我首先以我个人的名义向你致以最诚挚的歉意，如果还有机会的话，也非常希望你再给我机会，我们一定保证以后提供的产品绝不会再有类似的情况发生，并郑重立下此承诺。本次产品的质量问题，按我本人的意见，在你们交货时间允许的情况下，我本人是想全数退货再换货，但你还是考虑到不让我方损失太大，而采用全检的方式特例收下这批货，我心里十分的感激，同时仍让我心存愧疚。二、反思自己，分析自己做错事情的原因，主要分析自身原因，不要推诿责任。针对本次质量方面存在的问题，我们从全方位反思过，逐一与加工商进行协商。三、既然自己做错了，妨碍对方了或者影响到对方了，就一定要向对方表示真诚的歉意，同时表示愿意接受因此带来的补偿，或者负责因为自己的错误给对方带来的损失。最终采取如下措施和方法，以杜绝类似情况再发生。具体的范文模板链接：https://pan.baidu.com/s/1ZzYj1F5FDp1WubPAiUEI0A?pwd=2r4u 提取码: 2r4u

服务员给顾客的道歉信

服务员给顾客的道歉信态度要诚恳，而且要把事情来龙去脉说清楚，最后表示改过的决心。尊敬的顾客：对本次产品存在的质量问题，我首先以我个人的名义向你致以最诚挚的歉意，如果还有机会的话，也非常希望你再给我机会，我们一定保证以后提供的产品绝不会再有类似的情况发生，并郑重立下此承诺。本次产品的质量问题，按我本人的意见，在你们交货时间允许的情况下，我本人是想全数退货再换货，但你还是考虑到不让我方损失太大，而采用全检的方式特例收下这批货，我心里十分的感激，同时仍让我心存愧疚。针对本次质量方面存在的问题，我们从全方位反思过，逐一与加工商进行协商，最终采取如下措施和方法，以杜绝类似情况再发生！其它方面希望古先生能再提宝贵意见，对我方存在的不足，请及时指正，我方愿全力合作，争取最大程度的满足客户的要求，达到双赢，也让我方提高更快。谢谢！署名日期

物业致业主的道歉信

　　在我们平凡的日常里，需要写道歉信的场合非常的多，不同的道歉信内容是不同的。怎么写道歉信才能避免踩雷呢？以下是我收集整理的物业致业主的道歉信，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。 物业致业主的道歉信1 尊敬的广大吉利家园业主： 　　你们好！ 　　北京育新物业管理公司及吉利家园小区管理处全体工作人员，向吉利家园的叔叔阿姨、大哥大姐们说一句：因工作不足给大家造成的不便，我们真诚的说一声，对不起!特别是近期以来，因为我们的问题造成大家围绕是否更换物业公司而引发的争执，甚至带来部分业主之间产生的隔阂、矛盾，真诚的向大家道歉!20xx年来，吉利家园管理处的工作人员与广大小区业主建立起深厚的友谊，我们发自内心地感谢您们这20xx年来对我们工作的支持和帮助! 　　道歉人：xxx 　　时间：xxxx年xx月xx日 物业致业主的道歉信2 尊敬的业主： 　　物业公司一直要求员工文明、礼貌服务，7月5日晚上发生的事情不论起因如何，保安最后动手打人肯定是错误的。 　　在此，对打人这一行为向当事业主公开道歉。 　　同时也向小区全体业主道歉，物业公司坚决要求工作人员骂不还口，打不还手。 　　欢迎广大业主监督、指正。 　　道歉人：xxx 　　时间：xxxx年xx月xx日 物业致业主的道歉信3 尊敬的业主： 　　您好，瑞丽江畔的业主们都尊称您为“锁匠大叔”，在这里我也对您表示我的`极大敬意。 　　直到星期一晚上的业主座谈会，您严厉的批评，我才深感自己犯了很大的错误，由于自己在工作中的一个失误，对您的身心造成了不小的伤害，对此我表示深深的歉意。是您，让我对自己有了新的认识。在这里，我向您保证，今后一定虚心接受业主对我们在服务工作中的建议，努力学习物业管理理论，牢记国家的相关规定，遵纪守法，做一个纯粹的人，高尚的人，全心全意为业主服务的人。虽然，您可能对此表示怀疑，但是，我会努力的，能进步总是好的。为了表示决心，我向您道歉。 　　曾经有一位热情的业主，站在我的面前，向我询问一些问题，我没有珍惜，敷衍了您，等到您被我伤害了，我才追悔莫及。如果您给我一次机会，我会亲口对您说：“我对不起您。”毛主席说：“人都会犯错误的”，公司的领导经常教导我们，要热情的对待我们社区的每一位业主，真正为业主提供最为满意的服务，这一点，我感觉做的是很不够的。我为以前没能及时向您道歉深表歉意，这实在是很惭愧的事情，衷心希望您能够接受我的道歉。非常感谢您对我们工作的支持和理解。谢谢。 　　道歉人：xxx 　　时间：xxxx年xx月xx日

物业写给业主的一封道歉信优秀范文

　　道歉信是要向对方陈述无法答应的所请所托的原因，对不愿为的事，可声明自己的一贯主张，对不能为的请托，更应陈述理由，说明自己为什么不能为。下面是我给大家带来的致业主的一封道歉信范文，欢迎大家阅读参考，我们一起来看看吧! 　　致业主的一封道歉信(一) 　　尊敬的业主： 　　您好，瑞丽江畔的业主们都尊称您为锁匠大叔，在这里我也对您表示我的极大敬意。 　　直到星期一晚上的业主座谈会，您严厉的批评，我才深感自己犯了很大的错误，由于自己在工作中的一个失误，对您的身心造成了不小的伤害，对此我表示深深的歉意。是您，让我对自己有了新的认识。在这里，我向您保证，今后一定虚心接受业主对我们在服务工作中的建议，努力学习物业管理理论，牢记国家的相关规定，遵纪守法，做一个纯粹的人，高尚的人，全心全意为业主服务的人。虽然，您可能对此表示怀疑，但是，我会努力的，能进步总是好的。为了表示决心，我向您道歉。 　　曾经有一位热情的业主，站在我的面前，向我询问一些问题，我没有珍惜，敷衍了您，等到您被我伤害了，我才追悔莫及。如果您给我一次机会，我会亲口对您说：我对不起您。毛主席说：人都会犯错误的，公司的领导经常教导我们，要热情的对待我们社区的每一位业主，真正为业主提供最为满意的服务，这一点，我感觉做的是很不够的。我为以前没能及时向您道歉深表歉意，这实在是很惭愧的事情，衷心希望您能够接受我的道歉。非常感谢您对我们工作的支持和理解。谢谢。 　　道歉人：xx-x 　　时间：xx-xx年xx月xx日 　　致业主的一封道歉信(二) 　　尊敬的各位业主： 　　xx年匆匆过去了，由于上一届业委会任期己到，20XX年1月10日，经过全体业主的选举，产生了新一届的业主委员会，对此业委会对于全体业主给予我们的信任表示感谢，同时深感肩上责任重大。因为我们小区情况特殊，开发商给我们遗留了很多问题，物业也没有公司愿意接手，无奈业委会也承担起充当物业的重任。我们有信心做好小区的管理工作，竭诚为大家排忧解难，但更重要的是需要全体业主的支持和配合。业委会成员的工作是无偿的、义务的，是要抽出时间和精力为小区业主服务的，甚至还要贴上汽油费、电话费和垫付资金，但我们仍无怨无悔，因为我们只有一个共同的目标：那就是创造一个安全、便利、舒适的生活空间，同时使业主的物业保值增值。本着这一共同的目标，我们应该共同努力，相互支持，相互理解，相互信任。 　　我们深知在接下来的管理中会出现很多问题，遇到很多困难，也会有许多和业主意见不统一的地方，真诚的希望大家给予我们批评和建议。同时也希望业主积极参与到小区的管理和建设当中来，为小区出自己的一份力，尽自己的一份义务，也勿忘自己应该承担的责任，分担或减轻业委会的工作量，使我们能有更多的时间来开展小区的其它工作，有更多的精力参与到与开发商的交涉中去。 　　小区属于全体业主，需要每一位业主的精心呵护，她的文明与秩序体现着我们的素质和修养。我们相信，有全体业主的积极参与、配合，我们小区一定会建设的更加美好，更加和-谐。 　　祝各位业主生活美好，家庭幸福! 　　新居时代业主委员会 　　致业主的一封道歉信(三) 　　向______________________全体业主致歉： 　　本公司接受_______________________业主委托，对其住宅进行装饰工程施工，在施工期间对各位业主造成的不便、噪音污染及粉尘，工程项目经理__________代上海波涛装饰集团都匀分公司全体员工向各位业主致歉 　　本公司规定工人严格按照小区装修协议规定时间工作(中午12：0014：00为休息时间)，不打电钻，小震动施工。我们深知由此可能给您造成的不便和影响，也十分了解您此时的心境，对此我们深表歉意，并恳请您的谅解，对您给予的理解与支持，本公司深表谢意! 　　上海波涛装饰集团 都匀分公司 　　致业主的一封道歉信(四) 　　尊敬的×××： 　　您好! 　　近期由于楼内××异响问题，给您及家人带来了诸多影响和不便，我们谨代表×××团队向您及家人表示深深的歉意! 　　××项目从前期建设到顺利交付，我们诚挚感谢您在这个过程中所给予的密切关注与大力支持。作为××市乃至全国高端品质楼盘的代表，××项目凝聚了我们×××团队的用心与智慧，更汇聚了很多像您一样崇尚高端品质生活的业主与客户，为此我们深感骄傲与责任。 纵览国内外的建筑，回顾××项目的建设与交付使用，再一次印证了“建筑永远是缺憾的艺术”这一规律，即使进行了大量的前期准备工作、过程中对于设计与施工进行严格把控，也无法绝对避免问题的发生。但我们保证，会通过事前的仔细排查与防范、及时响应与服务周到，将一切有可能发生的问题提前避免、已经发生的问题迅速解决。我们坚信，只有建造并不断完善高品质的地产项目、提供细致周到的物业服务，才能不辜负您和其他业主、客户的选择与信任，才能从根本上做强××集团的品牌。 　　目前您所发现的问题已得到彻底的处理和解决，对于给您及家人造成的影响和不便我们深表抱歉，诚挚的恳请您给予更多的理解、继续支持我们的工作，共同营造×××地产、×××物业大家庭的和谐 　　与幸福，共同推动与实现×××地产品牌价值、×××物业服务美誉度的不断提升。 　　值此中秋、国庆双节来临，我们谨代表×××团队向您及家人送上最真挚的感谢与祝福，感谢您一直以来的支持与帮助，祝您和家人中秋团圆、阖家欢乐! 　　团队 　　XXX 　　致业主的一封道歉信(五) 　　尊敬的老板： 　　您好! 　　首先，感谢您从百忙之中抽出时间阅读这封信。 　　在这里，为我昨天没有及时接听电话而惹您不快的事情，向您诚挚道歉。因为我的工作疏忽，没有听见电话，我感到非常抱歉，在这里再次恳求您的原谅! 　　另外，在这一个月的工作中我还有许多需要改进的地方，您给予我的很多批评，都是十分中肯的，对我帮助也很大，我会铭记在心，在这里我由衷的向您表示感谢，谢谢您给予我的教导和指引! 　　ⅹⅹⅹ

给顾客道歉信怎么写才真诚

1 妥当的道歉大都包含三部分 1.我做错了。2.影响到你，我感到非常不好。3.我要怎么弥补，才能让事情变好些？以上的这三个道歉的元素，小至“造成对方不便”，大到“商品遭到投诉与索赔”，都可以套用。下面整理了两个国际商务信函，希望可以帮到大家。2 案例一：未能及时回复的道歉 Sorry for the delay but we are working at full speed to get the project started and I have been very busy.We are also setting up the new company. Unfortunately in here we are full of laws and burucracy so the times are getting longer especially in this post-COVID period, since the notary is taking us longer than expected but we would like to proceed immediately to the order of the demo for you.We would be oriented towards the purchase of X908. Send me all the necessary data and the procedure to place the order of the demo.Thanks for your precious and indispensable collaboration译：很抱歉延误回复，因为我们正在全力开发新的项目，所以我一直都很忙。我们也在成立新公司。不幸的是，我们这繁文缛节比较多，所以时间越拖越长，特别是在这后疫情时期，公证花了我们比预期更长的时间，但因为希望与你合作，我们想立即开始下订单。我们的目标是购买X908。请发给我所有必要的信息和程序，我们好下样品的订单。感谢您宝贵和紧密的配合。分析：这是在疫情中贸易合作的一个范例，这个客户所需要进口的商品是疫情期间比较紧俏的商品，他却没有及时回复卖方的邮件，可能原因很多。他的邮件也包含了：“我很抱歉，回复晚了的原因及我们希望加快与你合作的进程”这三层意思，比干巴巴的一句“Sorry for getting back to you late”更显得诚恳，从而不会影响我们后续的合作。3 案例二：造成对方不便的道歉 Those rooms are not available anymore. The property has gone back to the owner, sorry about that. There are other options, please have a look at then let me know.Should you have any questions, do not hesitate to contact me. Regards,译：你好，那些房间已经没有了。房子归还到业主手里，很抱歉。但我们还有其他选择，请看一下然后告诉我。如果您有任何问题，请随时与我联系。分析：这是一家旅游平台负责供应商拓展的业务员遇到的一个情况，当时由于合作的这家房屋管理公司给平台的房源列表没有及时更新，导致客户想要的房子无法按期预定。从以上的道歉事件来看，上述这封邮件道歉的诚意略显不足，只表达了“抱歉，及补救方法”的意思，但没有表现出对此次他们工作失误做出的解释。作为平台（采购方）我们最大的担心自然就是，他们下次会不会犯同样的错误？虽然这家供应商的房源、价格都不错，但不可控性太高了。在商务活动中人难免会犯错，要知道认错和道歉，且要发自内心，客户在感受到真心的歉意后，也还会有继续合作的可能。往往在国际商务业务中，一封得体的信函如同商务中得体的着装，从外可以看到内，规范、优美的书信语言能够有效增进客户的信赖，也是一个商务人员的素养之一。

刘爱明给万科带来了什么？

既非姚牧民式个人英雄主义张扬，也不是华尔街常见的那种擅长财务管理和企业管理的“郁亮型”高管，他身上更没有丁长峰式r的狂妄与激情，丁福源的沉稳与绵重、老练与淡定也暂时与他无关。 他是刘爱明。 解冻的阅历，张纪文的锐气，徐洪舸的细腻，肖莉的仗义，王文金的财技，当下万科高管团队让人艳羡。 不管承认与否，2003年后的万科，变化相当相当大，进步也极为惊人。“标准化”、“精细化”、“工厂化”等主导万科未来发展的理念就是在这个时期提出并得到深化、执行的。在这一时期，万科的拿地策略、扩张思路，都有相当明显的变化。 刘爱明比原先王石给的3年适应时间提前了2年，一方面说明王石在万科的超影响力，以及万科文化的包容性与开放度，这在中国诸多有点年轮的企业并不多见。所以我乐观新科“空降大员”原百安居中国执行副总裁袁伯银在万科的发展（袁将被任命为上海万科总经理）。另一方面，也证明刘爱明的确“有料”，知道万科问题的所在，并且找到了解决问题的方案。 万科现正在实施社会精英招聘计划，我认为它将对整个行业产业深远影响。由此可见，万科的产业化，并非单一技术层面的产业化，而是涉及整个企业制度的重新安排，诸多与住宅产业相关的资源将在新的平台上重整、重组、优化。这是在国外已有成熟经验，而在国内很多人想做但限于见识、规模、财力、能力而不能做的大生意。开发商的核心竞争力是什么？说到底，就是资源整合能力。万科走专业化住宅开发路线，它是整个住宅产业链条的整合者，而不是具体参与者。 透明体系、成熟框架、效率导向、客户为中心——万科文化悄然完成的转型，也将使得越来越多的刘爱明和袁伯银来得了，留得住，做得好，做得长。纵观业内，人才流动往往是“我来了，我看见，我走了”，其来也勃焉，其走也忽焉，有人将其归结为行业集体性浮躁，实际上不能推卸企业的成熟度和管理水平。 写到此，突然传来肖勇、李咏涛将离开加盟不到半年的主语传媒的消息，我不禁一声叹息，也对传媒的生长环境深感困惑。 附文一刘爱明：上海万科剑指200亿元中国房地产报 2007-6-7200亿元，这是2008年万科计划在长三角地区达到的销售额；100亿元，则是其中上海地区的份额目标。这一在外人看来颇感压力的宏大目标，在2005年末上海楼市调整的关键时期入主上海万科的刘爱明说来，却是形容淡定举重若轻。“单谈数字，我们已经要超越这个目标。”数字于刘爱明而言已经不是问题，“问题在于企业为此而做的改变和有质量的持续增长”。言谈中刘爱明反复提及“客户”和“效率”这两个词汇。看似简单的两个词背后，却是刘爱明对于上海万科未来十年变革期关注点的清晰设定。数字于刘爱明而言又确实能够说明问题。2006年，上海万科贡献了万科集团主营业务收入的23.7％，净利润的26.6％。这一年，刘爱明率领部下一口气拿下了长三角地区约20个项目，其中在上海入账11块土地。目前上海万科在沪土地可建面积达240万平方米，整个长三角土地储备已达800万平方米。 2005年末，宏观调控中的上海房地产市场，风云变幻。刘爱明调任上海万科董事长的消息由业界的猜测传言最终落实为媒体的重磅新闻。众说纷纭中，刘爱明选择了不予回应，低调做事。对于刘爱明而言，这不过是他职业经理人发展道路上的一次普通调动。然而，刘爱明这样一个普通的名字，在房地产界中所引发的震动，并不是第一次。职业经理人的清晰设定 5年前的刘爱明，彼时在国内另一知名大型房地产企业中海地产身居高位。然而他出人意料——应王石邀请，刘爱明毅然加盟万科。一时间业界震动。甚至有媒体耸人听闻，认为刘爱明的离开是向深圳房地产界投了一枚炸弹。而中海掌门人孙文杰更是直面媒体，玩笑中隐藏认真地慨叹，希望加盟万科后的刘爱明能够手下留情。个中细节，外人看来波澜起伏，当局者却只淡然一笑，将之解释为“顺其自然”。2002年，刚刚收到深圳一家企业开出的200万元年薪邀约的刘爱明，接到了远在美国的王石电话。事实上，早在之前打探到刘爱明有意离开中海之时，王石从医院扯掉吊瓶亲自赶来的恳切面谈，就已经彻底打动了刘爱明。万科曾考虑给刘爱明一次性补贴，以抵消那家民营企业的优厚条件，没想到刘爱明断然拒绝。王石的年薪不过五六十万，加入万科，待遇比之200万元定然差距颇大，然而刘爱明有着自己的想法。“职业经理人的价值在于其自身的社会价值”，比之200万元，他更看重自己职业经理人生涯的清晰设定。此前在深圳中海，担任总经理的刘爱明先后发起过诚信2000、毛坯样板房展示、网络营销等一系列的创新行动，让深圳乃至广东地产界大加赞叹的同时，也令当时的万科备感压力。甚至有舆论评说，刘爱明当政深圳中海期间，恰恰就是中海过往最鼎盛、最富激情、对万科深圳业务威胁最大、对万科最了解的时期。与始终低调的中海截然相反，相对高调的万科一路沿城乡接合部发展，却和中海一样，能够在市场经济的大潮中没有任何特殊资源可依托而最终做大做强。殊途何以同归？在同一片土地上发展多年，刘爱明对于万科这样的竞争对手始终心存好奇。或许，正是在中海多年对于万科的这份好奇与了解，促使刘爱明最终选择了万科。初入万科，从未做过的总部工作，让身为空降兵的刘爱明难免心中没底。即便是管理经验丰富的刘爱明，也在万科总部经历了一年的适应期。“第一年真不知道应该怎么干。”万科的项目遍布全国，身处总部，刘爱明自认对各个城市的不同情况缺乏了解。主动请缨之下，万科把天津万科的难题交给了刘爱明。这个当时甚至被认为是积重难返、年年亏损的“烂摊子”，几乎所有的万科高层都曾为此担任过天津万科的董事长。不负众望的刘爱明迅速摸清了天津万科的家底，找到了关键症结。“当时天津的客户关系僵化到双方的状态不能用关系来形容。”刘爱明给天津万科定了一个规划，5年内每年必须划出专款，用于解决客户关系方面的问题。良好的客户关系是企业发展的基石。这一认识，刘爱明也把它由始至终的贯彻到如今地上海万科。天津万科在刘爱明到任第二年扭亏为盈，至今则成为万科集团赢利的第四大中心。刘爱明用行动证明了自己作为职业经理人对于万科的价值所在，他也随之与万科共同成长。 2004年，针对万科的建筑质量管理水平问题，刘爱明带领团队发起了“磐石行动”。此前王石曾说，同中海比较，质量成本管理是万科木桶上的短板。提出“磐石行动”的刘爱明自信满满，他对王石说，“如果万科有80％的窗户有问题，那是我的问题。如果只有两个窗户有问题，那你去找下面的人。” 过往的经验积累让他敢于做出这样的承诺。之前，在以工程质量取胜的中海，9年的时间，刘爱明是从基层一步一步做起。他的第一份工作是中海一个项目的工程监理。整整一年，刘爱明的工作作息是，第一天早上上班，晚上通宵加班，如此直到第二天深夜。连续48小时的“铁人工作制”，却是刘爱明说来轻松的“正常工作状态”。就是在这个项目，刘爱明一干就是四年，积累了工地管理、施工组织、财务调度、公司管制等各方面经验后，几乎历经了房地产开发全过程的刘爱明从地盘经理一路提升为公司总经理。而这也成为他自己清晰设定的职业经理人生涯的顺利开端。“90平方米的三房两厅” 90平方米的三房两厅？乍听之下，这个对于设计师而言简直“不可能完成的任务”，在普通人看来则更是难以想象。谈到上海万科这一最新的产品创新，一贯平和稳重的刘爱明难免面露得意之色。这一创新性产品目前已经在万科白马花园等3个上海楼盘中应用，并将成为上海万科今后的主力户型之一。在众多开发商都热衷于大房型的当今上海市场，上海万科却反其道而行。这并非是标新立异，恰恰是万科基于细致的客户需求分析而做的精准定位。产品研发过程中，刘爱明甚至用飞机上的卫生间为例激励过团队。飞机上的卫生间空间狭小，却并未疏漏任何一项性能，“功能或许比你家里10平方米的还强”。这么说着，刘爱明的手势和表情都不由得丰富起来。这一最新房型的卫生间不过6平方米，却被分隔设计为洗漱、淋浴、马桶三个功能区，麻雀虽小，五脏俱全。合理的分割布局，甚至比一般的大卫生间显得便捷开阔。对于讲求实际的消费者而言，合理的空间布局比之一味求大更为重要。刘爱明对于这一小户型产品的市场空间大为乐观。走在全国住宅市场发展前列的上海，近年来客户需求愈发精细，其转变速度甚至会快过开发商。也正是基于这一认识，刘爱明把上海万科原先一年一度针对销售物业服务等而做的客户满意度调查，改为了一月调查一次，以便及时掌握客户反馈的产品不足与需求变化。2006年，上海万科在外籍人士集聚的闵行金丰国际社区，推出全面精装修的万科红郡别墅项目。这一针对别墅项目而做的精装修尝试，因为面临的是要求挑剔的高端客户，刘爱明迎来的是一片质疑，然而他却胸有成竹地反问：“如果你足够了解客户需求，做得比他自己装修还好，他怎么会不要？”事实证明了刘爱明的判断。一经推出，万科红郡即告热销，甚至在开盘当天出现了排队抢购，很多客户都是冲着全装修而来。“全装修本身就是产业化的一个内容”，这无疑正是万科经营思路向“以客户为导向，以效率为中心”的转变与其住宅产业化目标的微妙契合。刘爱明手大力一挥：到2008年万科计划将全装修公寓在全国范围内做到80％，而在深圳、上海、北京等大城市，则将做到100％的全装修公寓。2006年末，刘爱明在上海万科组织成立了专门服务于高端客户的物业公司，同时与在高级会所管理方面经验突出的“鸿艺会”合作，委托其管理上海万科旗下高端物业的会所。对于高端客户而言，最大的差别在于服务，而不在于产品，作此论断的刘爱明眼神坚定。与此同时，上海万科日趋精细的产品定位，也正逐渐向高端客户层大力延伸。2007年初，位于浦东陆家嘴金融贸易区紧靠黄浦江的一幅住宅用地被上海万科纳入囊中。曾经王石经常抱怨，万科这么好的企业却因为“太守规矩”而拿不到市中心的好地。如今上海万科却即将在浦东内环打造滨江豪宅，一夜之间，“万科进城了”，媒体纷纷加上感叹号的新闻标题铺天盖地。“城乡接合部永远是万科的主流。”刘爱明回答得斩钉截铁，即便是在上海万科急于进一步拓展的杭州、宁波、苏州、南京等长三角其他城市，“万科永远会坚持主流大众住宅的方向。”

刘爱明给万科带来了什么？

他是刘爱明。 解冻的阅历，张纪文的锐气，徐洪舸的细腻，肖莉的仗义，王文金的财技，当下万科高管团队让人艳羡。 不管承认与否，2003年后的万科，变化相当相当大，进步也极为惊人。“标准化”、“精细化”、“工厂化”等主导万科未来发展的理念就是在这个时期提出并得到深化、执行的。在这一时期，万科的拿地策略、扩张思路，都有相当明显的变化。 刘爱明比原先王石给的3年适应时间提前了2年，一方面说明王石在万科的超影响力，以及万科文化的包容性与开放度，这在中国诸多有点年轮的企业并不多见。所以我乐观新科“空降大员”原百安居中国执行副总裁袁伯银在万科的发展（袁将被任命为上海万科总经理）。另一方面，也证明刘爱明的确“有料”，知道万科问题的所在，并且找到了解决问题的方案。 万科现正在实施社会精英招聘计划，我认为它将对整个行业产业深远影响。由此可见，万科的产业化，并非单一技术层面的产业化，而是涉及整个企业制度的重新安排，诸多与住宅产业相关的资源将在新的平台上重整、重组、优化。这是在国外已有成熟经验，而在国内很多人想做但限于见识、规模、财力、能力而不能做的大生意。开发商的核心竞争力是什么？说到底，就是资源整合能力。万科走专业化住宅开发路线，它是整个住宅产业链条的整合者，而不是具体参与者。 透明体系、成熟框架、效率导向、客户为中心——万科文化悄然完成的转型，也将使得越来越多的刘爱明和袁伯银来得了，留得住，做得好，做得长。纵观业内，人才流动往往是“我来了，我看见，我走了”，其来也勃焉，其走也忽焉，有人将其归结为行业集体性浮躁，实际上不能推卸企业的成熟度和管理水平。 写到此，突然传来肖勇、李咏涛将离开加盟不到半年的主语传媒的消息，我不禁一声叹息，也对传媒的生长环境深感困惑。 附文一刘爱明：上海万科剑指200亿元中国房地产报 2007-6-7200亿元，这是2008年万科计划在长三角地区达到的销售额；100亿元，则是其中上海地区的份额目标。这一在外人看来颇感压力的宏大目标，在2005年末上海楼市调整的关键时期入主上海万科的刘爱明说来，却是形容淡定举重若轻。“单谈数字，我们已经要超越这个目标。”数字于刘爱明而言已经不是问题，“问题在于企业为此而做的改变和有质量的持续增长”。言谈中刘爱明反复提及“客户”和“效率”这两个词汇。看似简单的两个词背后，却是刘爱明对于上海万科未来十年变革期关注点的清晰设定。数字于刘爱明而言又确实能够说明问题。2006年，上海万科贡献了万科集团主营业务收入的23.7％，净利润的26.6％。这一年，刘爱明率领部下一口气拿下了长三角地区约20个项目，其中在上海入账11块土地。目前上海万科在沪土地可建面积达240万平方米，整个长三角土地储备已达800万平方米。 2005年末，宏观调控中的上海房地产市场，风云变幻。刘爱明调任上海万科董事长的消息由业界的猜测传言最终落实为媒体的重磅新闻。众说纷纭中，刘爱明选择了不予回应，低调做事。对于刘爱明而言，这不过是他职业经理人发展道路上的一次普通调动。然而，刘爱明这样一个普通的名字，在房地产界中所引发的震动，并不是第一次。职业经理人的清晰设定 5年前的刘爱明，彼时在国内另一知名大型房地产企业中海地产身居高位。然而他出人意料——应王石邀请，刘爱明毅然加盟万科。一时间业界震动。甚至有媒体耸人听闻，认为刘爱明的离开是向深圳房地产界投了一枚炸弹。而中海掌门人孙文杰更是直面媒体，玩笑中隐藏认真地慨叹，希望加盟万科后的刘爱明能够手下留情。个中细节，外人看来波澜起伏，当局者却只淡然一笑，将之解释为“顺其自然”。2002年，刚刚收到深圳一家企业开出的200万元年薪邀约的刘爱明，接到了远在美国的王石电话。事实上，早在之前打探到刘爱明有意离开中海之时，王石从医院扯掉吊瓶亲自赶来的恳切面谈，就已经彻底打动了刘爱明。万科曾考虑给刘爱明一次性补贴，以抵消那家民营企业的优厚条件，没想到刘爱明断然拒绝。王石的年薪不过五六十万，加入万科，待遇比之200万元定然差距颇大，然而刘爱明有着自己的想法。“职业经理人的价值在于其自身的社会价值”，比之200万元，他更看重自己职业经理人生涯的清晰设定。此前在深圳中海，担任总经理的刘爱明先后发起过诚信2000、毛坯样板房展示、网络营销等一系列的创新行动，让深圳乃至广东地产界大加赞叹的同时，也令当时的万科备感压力。甚至有舆论评说，刘爱明当政深圳中海期间，恰恰就是中海过往最鼎盛、最富激情、对万科深圳业务威胁最大、对万科最了解的时期。与始终低调的中海截然相反，相对高调的万科一路沿城乡接合部发展，却和中海一样，能够在市场经济的大潮中没有任何特殊资源可依托而最终做大做强。殊途何以同归？在同一片土地上发展多年，刘爱明对于万科这样的竞争对手始终心存好奇。或许，正是在中海多年对于万科的这份好奇与了解，促使刘爱明最终选择了万科。初入万科，从未做过的总部工作，让身为空降兵的刘爱明难免心中没底。即便是管理经验丰富的刘爱明，也在万科总部经历了一年的适应期。“第一年真不知道应该怎么干。”万科的项目遍布全国，身处总部，刘爱明自认对各个城市的不同情况缺乏了解。主动请缨之下，万科把天津万科的难题交给了刘爱明。这个当时甚至被认为是积重难返、年年亏损的“烂摊子”，几乎所有的万科高层都曾为此担任过天津万科的董事长。不负众望的刘爱明迅速摸清了天津万科的家底，找到了关键症结。“当时天津的客户关系僵化到双方的状态不能用关系来形容。”刘爱明给天津万科定了一个规划，5年内每年必须划出专款，用于解决客户关系方面的问题。良好的客户关系是企业发展的基石。这一认识，刘爱明也把它由始至终的贯彻到如今地上海万科。天津万科在刘爱明到任第二年扭亏为盈，至今则成为万科集团赢利的第四大中心。刘爱明用行动证明了自己作为职业经理人对于万科的价值所在，他也随之与万科共同成长。 2004年，针对万科的建筑质量管理水平问题，刘爱明带领团队发起了“磐石行动”。此前王石曾说，同中海比较，质量成本管理是万科木桶上的短板。提出“磐石行动”的刘爱明自信满满，他对王石说，“如果万科有80％的窗户有问题，那是我的问题。如果只有两个窗户有问题，那你去找下面的人。” 过往的经验积累让他敢于做出这样的承诺。之前，在以工程质量取胜的中海，9年的时间，刘爱明是从基层一步一步做起。他的第一份工作是中海一个项目的工程监理。整整一年，刘爱明的工作作息是，第一天早上上班，晚上通宵加班，如此直到第二天深夜。连续48小时的“铁人工作制”，却是刘爱明说来轻松的“正常工作状态”。就是在这个项目，刘爱明一干就是四年，积累了工地管理、施工组织、财务调度、公司管制等各方面经验后，几乎历经了房地产开发全过程的刘爱明从地盘经理一路提升为公司总经理。而这也成为他自己清晰设定的职业经理人生涯的顺利开端。“90平方米的三房两厅” 90平方米的三房两厅？乍听之下，这个对于设计师而言简直“不可能完成的任务”，在普通人看来则更是难以想象。谈到上海万科这一最新的产品创新，一贯平和稳重的刘爱明难免面露得意之色。这一创新性产品目前已经在万科白马花园等3个上海楼盘中应用，并将成为上海万科今后的主力户型之一。在众多开发商都热衷于大房型的当今上海市场，上海万科却反其道而行。这并非是标新立异，恰恰是万科基于细致的客户需求分析而做的精准定位。产品研发过程中，刘爱明甚至用飞机上的卫生间为例激励过团队。飞机上的卫生间空间狭小，却并未疏漏任何一项性能，“功能或许比你家里10平方米的还强”。这么说着，刘爱明的手势和表情都不由得丰富起来。这一最新房型的卫生间不过6平方米，却被分隔设计为洗漱、淋浴、马桶三个功能区，麻雀虽小，五脏俱全。合理的分割布局，甚至比一般的大卫生间显得便捷开阔。对于讲求实际的消费者而言，合理的空间布局比之一味求大更为重要。刘爱明对于这一小户型产品的市场空间大为乐观。走在全国住宅市场发展前列的上海，近年来客户需求愈发精细，其转变速度甚至会快过开发商。也正是基于这一认识，刘爱明把上海万科原先一年一度针对销售物业服务等而做的客户满意度调查，改为了一月调查一次，以便及时掌握客户反馈的产品不足与需求变化。2006年，上海万科在外籍人士集聚的闵行金丰国际社区，推出全面精装修的万科红郡别墅项目。这一针对别墅项目而做的精装修尝试，因为面临的是要求挑剔的高端客户，刘爱明迎来的是一片质疑，然而他却胸有成竹地反问：“如果你足够了解客户需求，做得比他自己装修还好，他怎么会不要？”事实证明了刘爱明的判断。一经推出，万科红郡即告热销，甚至在开盘当天出现了排队抢购，很多客户都是冲着全装修而来。“全装修本身就是产业化的一个内容”，这无疑正是万科经营思路向“以客户为导向，以效率为中心”的转变与其住宅产业化目标的微妙契合。刘爱明手大力一挥：到2008年万科计划将全装修公寓在全国范围内做到80％，而在深圳、上海、北京等大城市，则将做到100％的全装修公寓。2006年末，刘爱明在上海万科组织成立了专门服务于高端客户的物业公司，同时与在高级会所管理方面经验突出的“鸿艺会”合作，委托其管理上海万科旗下高端物业的会所。对于高端客户而言，最大的差别在于服务，而不在于产品，作此论断的刘爱明眼神坚定。与此同时，上海万科日趋精细的产品定位，也正逐渐向高端客户层大力延伸。2007年初，位于浦东陆家嘴金融贸易区紧靠黄浦江的一幅住宅用地被上海万科纳入囊中。曾经王石经常抱怨，万科这么好的企业却因为“太守规矩”而拿不到市中心的好地。如今上海万科却即将在浦东内环打造滨江豪宅，一夜之间，“万科进城了”，媒体纷纷加上感叹号的新闻标题铺天盖地。“城乡接合部永远是万科的主流。”刘爱明回答得斩钉截铁，即便是在上海万科急于进一步拓展的杭州、宁波、苏州、南京等长三角其他城市，“万科永远会坚持主流大众住宅的方向。”

万科已取消集团高管层级，所有人都要下沉到前线，万科能否绝地逢生？

万科已取消集团高管层级，所有人都要下沉到前线，万科能否绝地逢生？下面就我们来针对这个问题进行一番探讨，希望这些内容能够帮到有需要的朋友们。万科召开2021年销售业绩发布会，万科董事会现任主席郁亮表明，有信心完成企稳回升的总体目标，但一切方案和总体目标，都必须靠人干好，一切谋事在人。万科已撤销集团合作伙伴等级，即通常含义上的管理层。所有人要下移到战地。首席总裁祝九胜与此同时担任养老地产BU总裁合作伙伴，担负养老地产业务流程的运营管理义务。郁亮自身现阶段在集团与此同时担任总裁用户官，科学研究处理顾客方面所体现的至关重要的问题。万科经历了三次纯利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每一次下滑身后都显现出以往发展趋势中积累的薄弱环节问题，当环境因素发生挑战时，薄弱点问题便会以纯利润下滑的方法保持警惕，提示万科务必对市场维持心存敬畏，认清问题、对症治疗、迅速行为，希望来年给大伙儿交了达标的试卷。郁亮表明，现阶段有益于市场平稳的各项政策在持续颁布，中间也确定了推动房地产行业稳步发展和身心健康发展的战略方针，相关部门和地市政府也在制订现行政策平稳市场，万科对现行政策自然环境有信心。通过调节，领域将重归常态化、重归客观，过高、过低的毛利率都不能不断，领域盈利水准最后会向社会发展平均重归。这也是万科完成“止跌企稳，稳中提高”的制度基本。房地产业是规模超十万亿的极大市场，常做经常出现、常做常学。他觉得，房地产业市场依然是规模极大的单一商品市场，规模毫无疑问超出十万亿人民币数量级。与此同时，房产开发仍然是主要的经济活动，也是万科如今和明天的首要业务流程，这门买卖将来仍会常做经常出现。

万科所有高管层级将下沉到前线

万科所有高管层级将下沉到前线 　　万科所有高管层级将下沉到前线，万科的多元化业务主要方向包括物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。目前，物业服务板块万物云正在分拆上市阶段。万科所有高管层级将下沉到前线。 　　万科所有高管层级将下沉到前线1 　　3月31日，万科召开2021年业绩发布会，万科董事会主席郁亮表示，有信心实现企稳回升的目标，但任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。 　　郁亮称，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线。总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。郁亮自己目前在集团同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题。 　　郁亮称，万科经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。 　　郁亮表示，目前有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央也明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。 　　郁亮称，房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。他认为，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元量级。同时，房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。 　　万科所有高管层级将下沉到前线2 　　“好学生”万科（00002.SZ）交出了一份“考砸”的业绩。对此，3月31日，万科董事长郁亮在业绩交流会上公开做出检讨，并向52万名股东致歉。 　　2021年财报中最为外界诟病的指标，是归属于上市公司股东净利润的大幅下滑――该数据仅为225.2亿元，同比下降45.7%，“主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。” 　　财报披露，从对公司净利润起决定性作用的地产开发业务来看，该业务毛利同比减少189亿元，2021年整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。 　　对此，郁亮将原因归为，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑；此前在充分投资授权机制下，公司操盘离散度上升，导致项目操盘能力分化，少数项目出现投资失误，拉低了整体表现。 　　这也造成部分项目大幅资产减值。财报披露，2021 年四季度市场下行加剧，公司按照审慎原则，对资产进行全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提了 35.3 亿元资产减值，合计减少权益净利润约25.5亿元。这些项目包括环京区域的廊坊、霸州，佛山、广州、济南、太原等11个项目。 　　对于地产投资，万科已经开始收权。2021年，万科将原本的研究与开发专业公会，改组为开发经营中心，实质负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展，原上海区域CEO张海担任负责人。 　　张海在业绩会上表示，未来地产开发业务要继续保持在第一梯队，获得好项目，业务毛利率会稳定在20%。 　　此外，万科2021年投资收益也同比下降69亿元，仅为 66.1 亿元，同比减少51%。其中，来自联营、合营公司实现的公司权益利润为48.9亿元。 　　在传统地产开发业务之外，郁亮坦诚，公司为多元化业务交了学费，对于多赛道同时探索面临的难度和付出的成本，超出最初的预估。“过去开发业务增速快，承担了成本，市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就暴露出来。” 　　万科的多元化业务主要方向包括物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。目前，物业服务板块万物云正在分拆上市阶段。 　　财报显示，按照成本法计算，这些业务折旧摊销成本费用达到80亿元。郁亮提及，这对客观上对报表利润存在影响，2022年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。 　　郁亮表示，公司2022年工作任务为“止跌企稳、稳中提升”，目前已经取消集团合伙人层级，即集团高管层级，带头下沉前线。“我现在担任首席客户官，总裁祝九胜兼任长租公寓BU首席合伙人。” 　　从财务安全端来看，万科目前继续保持“三道红线”指标的“绿档”要求――净负债率为 29.7%，资产负债率为79.74%，有息负债总额为2659.6 亿元，同比增长2.9%，期末货币资金为1493.5 亿元，现金短债比为2.5 倍。此外，万科全年的融资成本仅为4.11%。 　　万科所有高管层级将下沉到前线3 　　“昨晚开始，我的心情非常忐忑，像个考试没考好拿成绩单给家长看的`孩子。”31日，万科董事会主席郁亮在万科2021年度业绩推介会上直言。 　　30日晚间，万科发布的2021年报显示其净利润同比下降45.7%，接近腰斩。这也是万科继1995年、2008年后，38年的发展史上第三次净利润下滑。 　　万科2021年度业绩推介会现场。 　　 万科郁亮向52万名股东致歉 　　“2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”万科业绩会上，郁亮表达了自己的歉意。 　　年报显示，2021年万科实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。 　　郁亮在《致股东》中直接以“检讨”的口吻开篇，发表了近4000字感言，并反思了净利润下降原因。从财务层面看，主要源于毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值；从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。 　　其坦言，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。 　　31日的业绩会上，郁亮另补充了对净利润下跌的两点解释：“首先是管理方面，过去充分授权、分布式的管理方式，造成了离散度大的问题；其次是业务方面，多赛道同时探索的成本比预想更大，对过往业绩产生影响。” 　　郁亮在万科2021年度业绩推介会现场。 　　 万科已取消所有高管层级 　　“当然，我知道大家不是来听我道歉的，更关心万科能不能2022年能不能止跌回升。”郁亮提出，2022年万科的工作任务是：止跌企稳，稳中提升。 　　他表示，当下有利于市场稳定的政策措施不断出台，且房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。“经过调整，行业将回归常态回归理性，过高过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。” 　　郁亮表示，万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障；经营、服务类业务增速快、NOI率势头好，逐步形成新的利润蓄水池，“探索这些业务的学费，大部分已经交完。” 　　发布年报的同时，万科推出了股票回购方案和历史上最高比例的分红派息预案，将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，同时拟每10股派送人民币9.70元(含税)现金股息，合计派现112.77亿元，占公司2021年净利润比例为50.06%，成为A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。 　　“任何计划和目标都需要靠人去干，一切事在人为。”郁亮透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管，所有人都要下沉到前线。“期待明年给大家交上合格的答卷。”