深圳今天多少度

深圳今天多少度

深圳冬天的气温一般在10度~20度之间。在最冷的时候有可能会跌到10度以下，但是通常不会低于五度。

但是深圳是靠海的城市，冬天空气的湿度比较大，同样的温度比北方城市要冷不少，体感上感觉会更加的寒冷。深圳冬天最冷的时候往往会连续下雨，会加重空气的湿度，这个时候气温往往只有不到10度，但是通常比北方的零度还要冷。空气湿度是无法通过穿普通的衣服防御的，因为衣服也会变潮湿，会增加体感的寒冷程度，所以要准备能防寒防潮的衣服。

今天深圳多少度（别担心）

2022年上半年已经翻篇，但关于深圳楼市的争议却仍在持续。

单从数据，尤其是对比数据上看，上半年的深圳楼市确实不好看。

二手房市场录的16年来最差表现，一手房市场同、环比均录得近4成的跌幅。

不好看是不假，但也只是相对不好，而且一两个大颗粒度的数据，也很难客观地为深圳楼市盖棺定论。

一个真实的深圳楼市到底是怎么样的呢？

下面我就给大家扒扒数据背后的真相。

二手房市场，之前文章刚写过，今天就主要聊聊一手房市场。

1、市场真没想象的那么差。

我仔细研读了下深圳中原的市场报告，从数据本身看，市场确实不好看。

上半年，深圳一手住宅成交 16126 套，同比下滑 38.3%，环比下滑 38.6%；

成交面积 170.8 万方，同比下滑 33.1%，环比下滑 36.0%。

跌幅是有点大，但我们要明白，脱离了具体的市场环境去谈数据及涨跌，是没意义的。

那么，大环境是什么呢？

那就是从2020年下半年及到2021年，深圳楼市整体上处于一个相对亢奋的状态。

这就导致去年的市场基数比较高，市场调整下，同、环比数据很容易出现大跌。

但这种大跌其实是一种假象，若把时间线拉长，上半年的深圳一手住宅市场并没有想象的那么不好。

从下图可以看出，若与2016年下半年到2020年上半年之间的这4年对比，2022年上半年的表现并不算差，一手住宅成交量高于2017年上半年、2018年上半年和2020年上半年，这3年的。

大家之所以感觉上半年的市场差，那是因为从2020年下半年开始的行情太火了，反差造成了错觉。

2、一手住宅市场去化周期升至8个月，但相对仍在健康范围内。

我们判断一个城市的楼市健康度，库存和去化周期是一个重要的指标。

过去半年，深圳一手住宅的库存和去化周期虽然也在上升，其中去化周期由年初的 6.72 个月，上升至6月底的 8.07 个月，是自 2021 年以来最长时间。

但从下图可看出，无论是库存量还是去化时间，仍低于去化警戒线。

一般来说，去化周期低于6个月，市场处于过热状态；去化周期低于10个月，市场降温但仍处于健康状态；

去化周期大于12个月，市场出现一定程度的去化压力；去化周期大于18个月，市场压力就比较大了，此时，政府就需要着手救市了。

从这两个指标看，深圳一手住宅市场虽然看着冷，但这个冷，是相对于之前的火热来说的。

客观的说，当前的深圳楼市，仍是健康合理的，还远谈不上糟糕的地步。

总之，你不能吃惯了山珍海味，突然吃几天白面馍，就觉得日子没法过了。

3、供给大增、买方处于相对性优势，但其本质上仍是一个小众楼市。

之前我在一些文章中看到，有人拿深圳人口、一手房成交量，与北京、上海作对比，以此证明上半年深圳楼市有多不好。

深圳常住人口1768万，上半年一手房成交量16126套；

北京常住人口2170万，是深圳的1.2倍；上半年一手房成交量23067套，是深圳的1.4倍；

上海常住人口2489万，是深圳的1.4倍；上半年一手房成交量31498套，是深圳的1.9倍。

但事实上，这种对比是不客观的。因为深圳的城市面积、住宅供给量是远没法和北京、上海相比的。

比如2022年上半年，

深圳一手房推售量为164万方；

上海一手房推售量为375万方；

北京一手房推售量为32387套，约合350万方方。

所以，深圳一手住宅市场，长期都是一个由卖方主导的小众市场。

由下图可知，近两年，深圳明显加大了住宅用地的供应，但对其影响，需要辩证的去看。

1）、随着供应量的增加，深圳楼市呈现从卖方市场进入买方市场的趋势，但这一趋势只能说是一定程度上缓解了供需的结构性矛盾。

必须要明白，受制于人地矛盾，无论供给再怎么增加，深圳一手房市场都是无法完全沦为买方市场的，更不会引发严重的去库存问题。

2）、即便供应量大幅增加，深圳一手房的市场规模，仍无法和北京、上海等城市相提并论，其本质上仍是一个小众楼市。

这一点从住宅土地供应量就可以看出来。2021年，

北京住宅用地供应成交量为685万方；

上海住宅用地供应成交量为1010万方；

深圳住宅用地供应成交量仅169万方。

3）、具体到内部而言，由于供应的不均衡，深圳楼市区域之间是高度分化的。

2021年，深圳共出让38宗住宅用地，其中南山仅1宗商品房用地、福田和罗湖的商品房用地供应为零。

2022年上半年，深圳共出让8宗居住用地，其中，光明区占2宗，坪山占2宗，深汕合作区、龙岗、龙华各1宗，福田、南山和罗湖为零。

这种不均衡性使得，一些区位占优、配套较佳、区域供应稀缺的楼盘，即便在市场下行期，仍受到了市场高度追捧。

比如：

位于南山科技园的华润城润玺二期，开盘去化率达88%；

位于南山前海的润峯云上府，去化率达87.4%；

位于南山蛇口的招商仕林臻邸，去化率达95%；

位于福田香蜜湖的海德园，日光；

位于福田中心区的深圳中心·天元，中签率仅58%，相当于2人抢一套房。

……

4、光明、南山深受市场热捧，一个是刚需首选，一个是改善首选。

哪些区域更受购房者热捧？

一般我们会拿绝对成交量或市场份额来说事。

但事实上，供给和成交的比差是一个更有说服力的指标。

下面两张图，就很好地反映了这一点。

上半年，龙华的供应量市场占比为30%，但其市场成交量占比仅13.7%，差值为负16.3个百分点；

宝安供应量市场占比为20.9%，市场成交量占比为17.6%，差值为负3.3个百分点。

福田供应量市场占比为9%，市场成交量占比为5.2%，差值为负3.8个百分点。

龙岗供应量市场占比为13.3%，市场成交量占比为10%，差值为负3.3个百分点。

这些差值为负的区域，都是成交占比小于供给占比，换言之，上半年，它们并未受到与供给地位相匹配的热捧。

当然，也有一些区域是成交量市场占比是大于供给量市场占比的。

比如上半年，光明推售量市场占比为11.2%，但其成交量市场占比达15%，差值为正4.8个百分点；

南山推售量市场占比7.6%，成交量市场占比达18.1%，差值为正10.5个百分点。

罗湖推售量市场占比1%，成交量市场占比达9.5%，差值为正8.5个百分点。

可见，2022年上半年，南山、罗湖、光明才是深圳购房者心目中的白月光。

之前市场上有种声音认为，由于位置不理想，配套不理想，在市场处于下行期时，距离决定楼市热度，位于近远郊的板块热度不如核心区。

但显然，深圳楼市情况复杂的多、区域之间高度分化，上述观点在深圳楼市身上并不特别适用，并不能简单地用距离判断市场好不好、值不值得。

如上所见，处于远郊的光明不仅比近郊的龙华表现还好，也比核心区的福田、宝安表现好；

同是城市核心区，南山比福田的热度高很多，连罗湖表现都比福田好。

光明之所以比龙华、龙岗、坪山等区域更受市场热捧，在我看来，原因无外乎以下：

1）价格相对便宜，刚需上车门槛低。

2）与同样是刚需聚集地的龙岗、坪山等比，光明靠近西部，地缘优势突出。

3）与龙华、宝安等地比，光明又有明显的价格优势。

4）光明产业规划起点高，目前，随着基础设施配套逐步完善，光明已进入价值兑现期。

2022年上半年，深圳一手房市场成交量的NO.1——深铁瑞城（总成交1269套），就位于光明。

作为深圳第一区，南山无论是地理位置，还是市政配套、经济产业，都优于罗湖、福田

而这些综合性优势，也让南山成了改善们的首选之地。

深圳一手住宅市场，8万以上的高价盘云集的科技园、蛇口、安托山、前海等热门板块，都在南山。

2022年上半年，深圳一手房市场，成交金额TOP3的住宅项目，均为于南山。分别为：

第1名，华润城润玺二期，成交金额183.8亿元；

第2名，润峯府，成交金额90.3亿元；

第3名，深铁懿府，成交金额74.5亿元；

也就是说，光明和南山，一个是刚需首选之地，一个是改善首选之地，二者深受市场热捧，背后都有其市场逻辑的。

总之，几年后，再回过头来看，或许你会发现，当前的深圳一手房住宅市场，又是一个难得的周期性底部。